§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich, von der gesetzlich vermuteten Lebensdauer abzuweichen, wenn der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist. Das Finanzamt muss dieses Gutachten akzeptieren, sofern es nachvollziehbar, fachlich korrekt und von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Ziel ist, den realen Zustand und die Restlebensdauer des Gebäudes zu bestimmen, nicht den Bodenwert oder den Verkehrswert. Entscheidend ist allein die technische Abnutzung und der bauliche Zustand des Objekts.

Die steuerliche Auswirkung ist enorm: Wird eine Restnutzungsdauer von z. B. 25 Jahren festgestellt, verdoppelt sich die AfA automatisch von 2 % auf 4 %. Bei einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren liegt die AfA bereits bei 5 %. Dadurch lassen sich jedes Jahr mehrere tausend Euro steuerpflichtiger Gewinn reduzieren. Anlegern verschafft dies einen sofortigen Liquiditätsvorteil und eine spürbare Renditesteigerung, ohne bauliche Maßnahmen, allein durch präzise Dokumentation des Ist-Zustands.

Ein Gutachten lohnt sich vor allem bei älteren Objekten, unsanierten Beständen oder Immobilien, deren technische Lebensdauer durch vorangegangene Nutzung erheblich vermindert wurde. Auch bei Häusern in mittleren oder schwächeren Lagen, bei denen der Erhaltungszustand unterdurchschnittlich ist, kann die Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein als die pauschalen 50 Jahre. Selbst bei sanierten Gebäuden kann ein Gutachten möglich sein, wenn die Grundsubstanz alt ist oder konstruktive Merkmale eine verkürzte Lebensdauer nahelegen.

Besonders attraktiv ist der Ansatz für private Vermieter, die hohe Mieteinnahmen versteuern müssen und nach legalen Wegen suchen, die laufende Steuerlast zu reduzieren. In solchen Fällen kann ein Gutachten dauerhaft die jährliche Steuerbelastung senken. Nicht nur für ein Jahr, sondern über die gesamte Restlaufzeit des Gebäudes. Die Kosten des Gutachtens stehen dabei in keinem Verhältnis zum langfristigen steuerlichen Vorteil, der sich über 10, 15 oder 20 Jahre potenziert.

Finanzämter prüfen Restnutzungsdauer-Gutachten mittlerweile sehr genau. Die Anforderungen sind klar definiert: Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen stammen, eine vollständige Objektaufnahme enthalten und die bauliche Substanz nachvollziehbar dokumentieren. Dazu gehören der Zustand von Dach, Fassade, Haustechnik, tragenden Bauteilen, Feuchtigkeitsschäden und energetischen Eigenschaften. Auch Fotodokumentation und bautechnische Einordnung sind verpflichtend.

Zusätzlich verlangen Finanzämter eine eindeutige Herleitung der ermittelten Restnutzungsdauer. Diese darf nicht geschätzt oder gerundet werden, sondern muss auf technischen Befunden, Sanierungsständen und anerkannten Bewertungsverfahren beruhen. Werden diese Anforderungen erfüllt, werden Restnutzungsdauer-Gutachten regelmäßig anerkannt. Ablehnungen entstehen fast ausschließlich bei oberflächlichen Gutachten oder unqualifizierten Erstellern. Eine professionelle Auswahl des Sachverständigen ist daher entscheidend.

Die Wirkung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens ist unmittelbar messbar. Ein Beispiel: Bei einem Gebäude mit 1 Mio. € Gebäudeanteil führt die Standard-AfA von 2 % zu einer Abschreibung von 20.000 € pro Jahr. Wird die Restnutzungsdauer jedoch korrekt auf 25 Jahre festgestellt, erhöht sich die AfA auf 40.000 € jährlich: Eine zusätzliche steuerliche Entlastung von 20.000 € pro Jahr. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % ergibt das einen Liquiditätsvorteil von 8.400 € pro Jahr.

Über die gesamte Restnutzungsdauer betrachtet summiert sich der Vorteil auf deutlich über 100.000 €. Für Investoren, die Immobilien als langfristige Kapitalanlage nutzen, ist dies ein zentraler Renditetreiber. Viele Objekte amortisieren dadurch Sanierungen oder Modernisierungen deutlich schneller, da die steuerlichen Entlastungen sofort wirksam werden und die laufenden Einnahmen entlasten. Ein einmal erstelltes Gutachten wirkt wie ein dauerhafter Steuerhebel für das gesamte Objekt.

Für private Immobilieninvestoren ist das Restnutzungsdauer-Gutachten eines der effektivsten Instrumente zur Steuergestaltung. Es schafft Transparenz über den tatsächlichen Zustand des Gebäudes und ermöglicht eine AfA, die der Realität entspricht, oft deutlich höher als die gesetzlichen 2 %. Der daraus entstehende Liquiditätsvorteil stärkt Cashflow, Rendite und Finanzierungskraft und wirkt über viele Jahre hinweg.

Damit das Gutachten vom Finanzamt anerkannt wird, müssen Sachverständige sorgfältig ausgewählt, Unterlagen vollständig bereitgestellt und die technische Substanz präzise dokumentiert werden. In Kombination mit einer durchdachten Gesamtstrategie kann das Restnutzungsdauer-Gutachten erhebliche steuerliche Effekte erzielen und zu einem zentralen Baustein einer professionellen Immobilienstrategie werden.

Je nach Zustand des Gebäudes kann sich die Abschreibung von 2 % auf 3 %, 4 % oder sogar 5 % erhöhen. Maßgeblich ist die technisch ermittelte Restlebensdauer.

Bei älteren, teilsanierten oder unsanierten Immobilien, bei stark abgenutzter Bausubstanz oder wenn hohe steuerpflichtige Mieteinnahmen vorliegen.

Ein vollständiges, nachvollziehbares Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen mit technischer Objektaufnahme, Begründung der Restnutzungsdauer und Fotodokumentation.

Je nach Objekt können jährlich mehrere tausend Euro Steuerersparnis entstehen. Über die Restnutzungsdauer betrachtet summieren sich die Vorteile oft im sechsstelligen Bereich.

Nur wenn es sich als offensichtlich fehlerhaft herausstellt. Wird es korrekt erstellt, bleibt die höhere AfA über die gesamte Restnutzungsdauer gültig.