Wer sich für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage entscheidet, kann zwischen Neubau und Bestand wählen. Die Wahl entscheidet maßgeblich über die Rendite, den eventuellen Sanierungsaufwand sowie die steuerliche Berücksichtigung der Immobilie. Bevor wir uns den steuerlichen Vorteilen einer Neubau Immobilie zur Vermietung widmen, lohnt sich ein Blick auf das Alter von Bestandsimmobilien: Der Zustand des Gebäudes, die Bausubstanz und die Restnutzungsdauer sollten hier im Fokus für potenzielle Käufer stehen. Letztere ist entscheidend, da mithilfe eines Gutachtens die Restnutzungsdauer verkürzt ausgewiesen und gegenüber dem Finanzamt eine höhere Abschreibung angesetzt werden kann.

Wer sich der klassischen Abschreibung von 2% p.a aufgrund einer abweichenden Restnutzungsdauer entziehen möchte, muss die Verkürzung der Nutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt mit einem Gutachten belegen. Verringert sich die Restnutzungsdauer, erhöht sich die jährliche Abschreibung, was für den Kauf von Bestandsimmobilien spricht. Mehr Informationen zur Restnutzungsdauer finden Sie in unserem Artikel zur Abschreibung mit Restnutzungsdauer Gutachten. Vergleicht man diesen Effekt hingegen mit den steuerlichen Begünstigungen moderner Neubauwohnungen, lässt sich eine klare Tendenz zum Neubau erkennen.

Wie auch Bestandsimmobilien, stehen Neubauimmobilien exklusive Steuervorteile zu. Beim Kauf einer hierfür geeigneten Wohnung ergibt sich aus dem Wachstumschancengesetz eine Sonderabschreibung gemäß §7b EStG. In Verbindung mit der degressiven AfA Ihrer Immobilie ergibt sich damit eine Abschreibung von bis zu 40% innerhalb der ersten vier Jahre. Das macht die Sonderabschreibung neben dem Investitionsabzugsbetrag zum einzigen Modell, um im Grenzsteuersatz bis zu 20% der Investitionskosten über die Steuererklärung zurückzuholen. Im direkten Vergleich zwischen Bestand und Neubau lassen sich damit folgende Abschreibungswerte festhalten:

Für Bestandsgebäude gelten lineare Abschreibungssätze mit Fertigstellung

• nach dem 31.12.2022 3,0%
• vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 2,0%
• ⁠vor dem 01.01.1925 2,5%

Für Neubau für Erwerb

• nach dem 31.12.2023 3,0% linear
• nach dem 31.10.2023 5,0% degressiv, im 11. Jahr der Anschaffung ist der Wechsel zur linearen 3,0% AfA angezeigt.

Auf die weiteren Abschreibungen nach §§ 7b, 7h, 7i sei hingewiesen. Das freie Kapital aus Ihrer Steuerrückerstattung kann im Anschluss an den Kauf einer Neubauwohnung erneut verwendet werden, um weitere Immobilien zu finanzieren. Dieser Effekt bestärkt Anleger bei ihrer Entscheidung, eine Investition in einen Neubau dem klassischen Bestand vorzuziehen. Wer bereits Wohnungen außerhalb der Haltedauer von 10 Jahren besitzt, kann mit einem steuerfreien Verkauf und der Anschaffung neuer Objekte zusätzlich von den begünstigten Eigenschaften einer Neubau-Immobilie profitieren.

Die Entscheidung für oder gegen eine Bestandsimmobilie ist immer vom Einzelfall abhängig. Mit steigender Attraktivität moderner Neubauwohnungen und der Entstehung neuer steuerlicher Vorteile, entwickelt sich der Neubau insbesondere aufgrund steigender Wohnungsnot zur attraktiven Wahl für Anleger. Wir beraten unsere Mandanten ganzheitlich zur idealen Anlagestrategie sowie zum Kauf von Immobilien. Gemeinsam mit unserem Team aus Finanzierungs-, Anlage- und Steuerexperten entwickeln wir eine Strategie zur datenbasierten Entscheidungsfindung für Ihre finanzielle Zukunft. Damit stellen wir sicher, dass jeder unserer Mandanten eine diversifizierte Absicherung bei gleichzeitig niedriger Steuerlast erhält.

Sie interessieren sich für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage? Ob Bestandsimmobilie oder Neubau, wir unterstützen Sie beim Erwerb Ihrer ersten oder nächsten Immobilie. Mit unserem exklusiven Off-Market-Portfolio vermitteln wir zusätzlich erstklassige Neubauwohnungen in A-Lagen, wie Berlin. Lassen Sie sich zu Ihrer individuellen Situation beraten und erfahren Sie, welche Steuerersparnis aus sinnvoll platzierten Investitionen in Immobilien für Sie entstehen können.