Steuern · 7 Min Lesezeit

AfA Neubau und Sonder-AfA 2026: § 7b, degressive AfA und was bei KfW 55 gilt

Abschreibungen sind der wichtigste Steuerhebel bei vermieteten Immobilien. Welche Abschreibung Ihnen zusteht, hängt vor allem von drei Daten ab: Bauantrag, Baubeginn bzw. Kaufvertrag und Fertigstellung – und beim § 7b zusätzlich vom Energiestandard. Dieser Überblick ordnet die Regeln für 2026 ein und verweist für Details und Rechenbeispiele auf unsere Fachbeiträge.

Welche Abschreibungen gibt es 2026 für Gebäude?

Alle Abschreibungen gelten nur für vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude, nicht für selbst genutztes Wohneigentum. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Abschreibungen für Maschinen, Fahrzeuge oder Photovoltaikanlagen im Betrieb sind ein anderes Thema – siehe Sonderabschreibung nach § 7g EStG.

Sonder-AfA nach § 7b EStG: die Voraussetzungen 2026

• Höhe: bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren – zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA (§ 7b Abs. 1 EStG).
• Bauantrag: nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029.
• Energiestandard: „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Baukostenobergrenze: höchstens 5.200 € je m² – laut BMF gerechnet auf die Nutzfläche inklusive Neben- und Zubehörräumen (alternativ Bruttogrundfläche); wird sie überschritten, entfällt die Sonder-AfA ganz. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je m² Nutzfläche der Wohnung inklusive anteiliger Nebenräume gedeckelt (BMF-Schreiben vom 21.05.2025) (§ 7b Abs. 2 und 3 EStG). Welche Fläche zählt, regelt das BMF-Schreiben vom 21.05.2025.
• Kauf vom Bauträger: Die Wohnung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
• Zehn Jahre Vermietung: im Anschaffungsjahr und den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken; Ferienwohnungen zählen nicht. Sonst – oder bei steuerfreiem Verkauf in diesem Zeitraum – wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht (§ 7b Abs. 4 EStG).

Die häufigsten Stolperfallen – von der Flächenberechnung bis zum fehlenden QNG-Zertifikat – haben wir in Sonder-AfA 7b: Voraussetzungen und Fehler zusammengestellt. Wie sich EH-40-QNG-Neubauten als Kapitalanlage einordnen, zeigt EH40-QNG-Neubau in Berlin.

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a: 5 % ohne Effizienzvorgabe

Die degressive AfA erlaubt für neue Wohngebäude in der EU bzw. im EWR 5 % vom jeweiligen Restwert statt 3 % linear (§ 7 Abs. 5a EStG). Voraussetzung ist, dass mit dem Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde (maßgeblich ist die Baubeginnsanzeige) oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen und die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

• Kein Energiestandard: Der Gesetzestext verlangt weder EH 40 noch EH 55 noch ein QNG-Siegel.
• Keine Baukostenobergrenze und keine gesetzliche Mindestvermietungsdauer wie bei § 7b.
• Wechsel zur linearen AfA ist zulässig (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG). Danach bemisst sich die AfA nach Restwert und Restnutzungsdauer (Satz 8). Das übersteigt 5 % erst, wenn weniger als 20 Jahre der 33⅓-jährigen Nutzungsdauer übrig sind – rechnerisch lohnt der Wechsel also ab Jahr 15; Abschreibungen für außergewöhnliche Abnutzung sind während der degressiven AfA nicht zulässig.
• Zeitanteilig: Im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung gibt es die degressive AfA nur monatsanteilig – die Sonder-AfA nach § 7b dagegen in voller Jahreshöhe.

Sonder-AfA bei KfW 55: Was gilt?

Viele Neubauten der vergangenen Jahre wurden im Standard Effizienzhaus 55 gebaut. Für sie gilt 2026:

Die alte Fassung des § 7b galt für Bauanträge vom 01.09.2018 bis 31.12.2021 und verlangte keinen Effizienzstandard. Dafür waren die Grenzen niedriger: Baukosten höchstens 3.000 € je m², Bemessungsgrundlage höchstens 2.000 € je m² (§ 7b Abs. 2 und 3 EStG). Wichtig für 2026: Diese Sonder-AfA kann letztmals für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden – auch wenn der Vierjahreszeitraum noch nicht abgelaufen ist (§ 52 Abs. 15a EStG).

Der KfW-Effizienzhausstandard 55 ist damit vor allem für die Förderung relevant, nicht für die Sonder-AfA. Ob und zu welchen Bedingungen die KfW aktuell eine EH-55-Stufe fördert, lesen Sie in KfW 298: Klimafreundlicher Neubau für Vermieter.

AfA-Rechner: Was bringt die Abschreibung bei Ihrem Neubau?

Geben Sie Kaufpreis, Wohnfläche, anteilige Nebenräume und Ihr zu versteuerndes Einkommen ein. Der Rechner zeigt die degressive AfA, die Sonder-AfA nach § 7b und Ihre Steuerersparnis Jahr für Jahr – im Vergleich zur linearen AfA. Er prüft auch, ob die Baukostengrenze von 5.200 €/m² eingehalten ist.

Kurzes Zahlenbeispiel: Was bringt die Kombination?

Eine vermietete Neubauwohnung in Berlin mit 65 m² und 311.040 € Gebäude-Anschaffungskosten (EH 40 mit QNG, alle Voraussetzungen erfüllt):

Wichtig: Insgesamt lassen sich nie mehr als die Anschaffungskosten abschreiben. Der Vorteil liegt im Vorziehen der Abschreibung in Jahre mit hohem Steuersatz – und darin, dass ein Verkaufsgewinn nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei ist. Eine Steuerwirkung entsteht nur, soweit positive Einkünfte zur Verrechnung vorhanden sind.

Bestand, Denkmal und Sanierungsgebiet

• Bestandsimmobilien: lineare AfA mit 2 % (Baujahr 1925–2022) bzw. 2,5 % (vor 1925). Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf entsprechend höher abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) – siehe Abschreibung mit Restnutzungsdauer.
• Denkmal und Sanierungsgebiet: Begünstigte Herstellungskosten für Sanierungsmaßnahmen sind acht Jahre mit je 9 % und vier Jahre mit je 7 % absetzbar (§ 7h, § 7i EStG). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde. Chancen und Risiken: Abschreibung bei Denkmalimmobilien.

Was gegenüber 2024 neu ist

Viele Beiträge zur „Sonder-AfA 2024“ geben noch den Stand von 2024 oder frühere Gesetzentwürfe wieder. Stand 2026 gilt: Die degressive AfA beträgt 5 % und setzt im Gesetz keinen Effizienzstandard voraus. Die Bemessungsgrundlage des § 7b liegt bei 4.000 € und die Baukostenobergrenze bei 5.200 € je m². Seit dem BMF-Schreiben vom 21.05.2025 ist geklärt, mit welcher Fläche gerechnet wird. Und für Bauanträge 2018–2021 läuft die Sonder-AfA nach alter Fassung mit dem Veranlagungszeitraum 2026 aus.

Ob ein Neubau zu Ihrer Situation passt, entscheidet nicht die Abschreibung allein, sondern Lage, Kaufpreis, Miete und Finanzierung. Einen Überblick gibt Steuern sparen mit Neubau; gern prüfen wir konkrete Objekte mit Ihnen und stimmen die steuerlichen Details mit Ihrer Steuerberatung ab.