Die steuerliche Berücksichtigung von Immobilien lässt sich in zwei Abschreibungsarten unterscheiden. Am häufigsten findet sich die lineare Abschreibung für Abnutzung (Afa) mit 2% über 50 Jahre. Von dieser relativ geringen Abschreibung sind Immobilien betroffen, die nach 1924 errichtet wurden. Durch die geringe Abschreibung der Anschaffungskosten abzüglich Grundstück lassen sich im Ergebnis nur relativ geringe Steuervorteile erzielen. Ein wenig besser gelingt dies bei Denkmalimmobilien, welche durch den Gesetzgeber deutlich privilegierter sind. Hier können Modernisierungs- und Sanierungskosten mit 9% bzw. 7% p.a über 12 Jahre abgeschrieben werden. Genauere Informationen haben wir Ihnen in unserem Artikel zum Thema „Steuern sparen mit Immobilien“ zusammengefasst.

Da die herkömmlichen 2% Afa-Satz sowie die strengen Auflagen der Denkmalimmobilien für viele Anleger steuerlich unattraktiv sein können, fällt der Blick schnell in Richtung Neubau. Im Jahressteuergesetz 2022 wurde festgelegt, dass Neubauten mit 3% p.a. abgeschrieben werden können und der Möglichkeit einer Sonderabschreibung unterliegen. Letztere umfassen bis zu 5% in den ersten vier Jahren ab dem Jahr der Fertigstellung. Das Gesetz soll zur Wohnungsbauförderung dienen und stellt im Vergleich eine attraktive Form der Abschreibung dar. Mietwohnungen lassen sich somit in circa 33 Jahren anstatt 50 Jahren abschreiben. Diese Chancen werden durch den Gesetzesentwurf zur degressiven Abschreibung ergänzt, welchen wir im Folgenden vorstellen.

Liegen die Anschaffung und Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht im selben Kalenderjahr, stellt der Gesetzgeber die degressive Abschreibung mit 6% p.a. in Aussicht. Dies geht aus dem aktuellen Gesetzesentwurf hervor und erlaubt es Investoren, das Finanzamt durch Steuercashbacks noch stärker an der eigenen Investition beteiligen zu können. Diese begrenzte Maßnahme soll dafür sorgen, frischen Wind in die Baubranche zu bringen und gilt für Gebäude, die zwischen dem 30.09.2023 und 01.10.2029 gebaut werden. Wir beraten Sie ebenfalls zur Wahl der richtigen Abschreibungsmethode, um durch Erstattungen des Finanzamtes in kurzer Zeit an Kapital für weitere Investitionen zu gelangen.

Als Kapitalanleger sollte die individuelle Steuerersparnis durch die Immobilie nicht vernachlässigt werden. Mit der Abschreibung zu 3% p.a. von Neubauten wird in einem kürzeren Zeitraum mehr Kapital frei, welches für weitere Investitionen genutzt werden kann. Besonders durch die Nutzung der Sonderabschreibungen lässt sich das eigene Portfolio an Immobilien in großen Schritten ausbauen, sofern die Steuervorteile rechtzeitig genutzt werden. Die Abschreibung für Abnutzung (Afa) senkt die individuelle Steuerlast und bietet zahlreiche Möglichkeiten zur steuerlichen Gestaltung, welche sich bei der Vermietung von Mietwohnungen an Dritte eröffnen. Besonders für gut verdienende Angestellte und Selbständige ist diese Art der Investition unvergleichbar effizient, wenn es um den Vermögensaufbau und die Senkung der eigenen Steuern geht.

Neben den klassischen Möglichkeiten einer Abschreibung lassen sich bei sämtlichen Mietwohnungen Kosten steuerlich geltend machen, welche den Unterhalt der Immobilie betreffen. Makler, Verwaltung und Nebenkosten sind dabei ebenfalls wesentliche Aufwände, welche die Steuer auf persönlicher Ebene reduzieren und für jährliche Steuercashbacks sorgen. Mehr zu diesem Thema haben wir Ihnen anhand eines Beispiels über den Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie bei erneuter und höherer Abschreibung in diesem Artikel erläutert.

Neben PV-Direktinvestments is keine Anlageklasse steuerlich so begünstigt und gestaltungsfähig, wie die fremdgenutzte Immobilie. Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden weitere Anreize geschaffen, um als gut verdienender Angestellter oder Selbständiger mit Eigenkapital das steuerliche Ruder in die Hand zu nehmen. Aus diesem Grund beraten wir auch dieses Jahr zahlreiche Mandanten beim Einstieg oder Ausbau ihres Portfolios, um Steuerlast in Privatvermögen zu überführen. Mit der gewonnenen Auswahl an Abschreibungsmöglichkeiten und Sonderabschreibungen können besonders in großen Städten mit bester Lage erstklassige Renditen erzielt werden. Wir gestalten die Steuerminderung dabei entlang sicherer Neubauten von geprüften Bauträgern, um zu jedem Zeitpunkt die optimalen Bedingungen für den Einstieg neuer Mandanten in die Immobilienwirtschaft zu schaffen.

Als unabhängige Berater setzen wir uns täglich für die Steuergestaltung und Vorsorge zahlreicher Angestellter, Selbstständigen und Unternehmer ein. Gemeinsam führen wir eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung durch und führen datengetriebene Renditebetrachtungen durch. Mit Blick auf die individuelle Lebens- und Einkommenssituation sprechen wir klare Handlungsempfehlungen aus und weisen den finanziellen Weg in eine steuerlich optimierte Zukunft. Greifen Sie mit unseren Experten auf rare Immobilien mit erstklassiger Rendite zurück und erleben Sie moderne Steuergestaltung mit jährlichen Cashbacks. Wir beraten Sie zu den Themen Steueroptimierung, Immobilie als Kapitalanlage sowie Sonderabschreibung und Objektauswahl.

Die sogenannte AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“, auch kurz Abschreibung genannt.

AfA bedeutet, dass jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz der Investitionskosten für eine größere Anschaffung (in diesem Fall Immobilien), die dem Erzielen von Einkünften dient, vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann. Je nach Steuersatz, kann dies zu einer effektiven Steuerreduzierung von 45% der Abschreibungshöhe betragen. In der Praxis sind dies häufig höhere vier- bis fünfstellige Steuervorteile, pro Jahr.

Innerhalb der ersten vier Jahre haben Kapitalanleger die Möglichkeit,  5% bzw. 6 % p.a. in Form von Sonderabschreibungen steuerlich geltend zu machen. Dabei gelten besondere Vorschriften, welche wir Ihnen gerne in unserem Beratungsgespräch vorstellen. Nach vier Jahren greift die begünstigte Abschreibung von Neubauten in Höhe von 3% p.a.

Vermietete Immobilien können über einen Zeitraum von 50 Jahren zu je 2% p.a. abgeschrieben werden. Eine Neubauwohnung kann auf Grundlage des Jahressteuergesetzes 2022 mit 3% p.a. abgeschrieben werden, was den Kauf besonders für gut verdienende Angestellte und Selbständige attraktiv macht. Dies beruht vor allem auf der Reduzierung des zu versteuernden Einkommens im Grenzsteuersatz.