Ein wesentlicher Treiber für die Preisentwicklung ist weiterhin die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Nach mehreren deutlichen Zinsschritten zur Inflationsbekämpfung liegt das Zinsniveau nun auf einem höheren, aber stabilisierten Niveau. Für Eigennutzer wie Kapitalanleger bedeutet das: Finanzierungen sind anspruchsvoller, aber planbarer geworden. Die Nachfrage hat sich dadurch verlagert – Käufer prüfen genauer, ob sich eine Investition langfristig trägt.

Hinzu kommt die Inflationsentwicklung. Zwar hat sich die Kerninflation in Europa zuletzt beruhigt, dennoch bleiben Bau- und Energiekosten hoch. Dies hat einen direkten Effekt: Neubauten verteuern sich, während gut erhaltene oder energetisch sanierte Bestandswohnungen an Wert gewinnen. Gerade in Städten mit strengen Klimazielen und angespanntem Wohnungsmarkt profitieren energieeffiziente Objekte überproportional.

Die Marktentwicklung zeigt sich 2025 stark differenziert:

• Top-7-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf):

  In diesen Metropolen ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stabil. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen steigen nun bereits mehrere Quartale in Folge, nachdem sie zuvor über mehrere Quartale gefallen waren. Der Markt scheint damit eine Bodenbildung erreicht zu haben. Besonders der Neubausektor hat sich hier frühzeitig stabiliert. Preise datieren knapp unter dem Rekord-Niveau von 2022 - teilweise auch darüber.

• Umland der Großstädte:

  Regionen im Speckgürtel profitieren von einer anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum, da Käufer ins Umland ausweichen, um günstigere Preise und mehr Fläche zu erhalten. Laut aktuellen Marktdaten stiegen die Preise dort durchschnittlich in den letzten Quartalen, nachdem diese seit dem Zinsanstieg im Sommer 2022 stark gelitten haben. Besonders Orte mit guter ÖPNV-Anbindung zur Metropole sind gefragt.

• B- und C-Lagen / Distanzimmobilien:

  Hier ist Vorsicht geboten. Zwar locken in manchen Regionen Bruttomietrenditen von über 5 %, doch ist die Zukunftsfähigkeit vieler Standorte unsicher. Preise datieren immer noch teilweise 15-20 % unter dem Höchststand in 2022. Gründe:

  Bevölkerungsrückgang: Laut Demografieportal zeigen die Bevölkerungsprognosen (siehe offizielle Grafik „Bevölkerung nach Bundesländern“), dass insbesondere strukturschwache Regionen langfristig Einwohner verlieren werden. Das bedeutet weniger Nachfrage, steigende Leerstandsrisiken und sinkende Mietpotenziale.

  CO₂-Belastung: Energetisch schlecht aufgestellte Immobilien werden durch CO₂-Bepreisung und strengere Klimaregeln für Kapitalanleger zunehmend unattraktiv. Vermieter laufen Gefahr, dass hohe Sanierungskosten notwendig werden, um Objekte überhaupt am Markt halten zu können.

Für Investoren gilt daher: Hohe Renditeangaben allein reichen nicht als Entscheidungsgrundlage. Entscheidend ist die langfristige Standort- und Nachfrageperspektive.

Die Wohnwetterkarte visualisiert deutschlandweit die Lage im Wohnungsmarkt wie eine Wetterkarte – von „heiß“ bis „kalt“, je nachdem, wie stark Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht sind.

„Heiße“ Regionen weisen eine deutlich höhere Nachfrage als Bautätigkeit auf, wie z. B. das Berliner Umland oder kleinere Hochpreisstädte. Das Kartenbild zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt aktuell flächendeckend „erwärmt“, bedingt durch sinkende Fertigstellungszahlen und steigenden Bedarf. Neue Wärmebereiche, etwa in vormals stabilen Umlandregionen, verdeutlichen zunehmenden Druck auch außerhalb der großen Metropolen. Kurz gesagt: Die Wohnwetterkarte zeigt, wo Wohnraum knapp ist – und gibt einen Ausblick, wo sich der Trend in den kommenden drei bis fünf Jahren weiter intensivieren dürft.

Trotz höherer Finanzierungskosten bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien hoch – allerdings selektiver. Wesentliche Treiber:

• Begrenztes Angebot: In Ballungsräumen werden zu wenige Wohnungen gebaut.

• Bevölkerungswachstum in Metropolen: Urbanisierung und Zuzug sichern stabile Nachfrage. In der folgenden Grafik wird die Bevölkerungsentwicklung nach Bundesländern dargestellt – sowohl rückblickend seit 1990 als auch mit einer Prognose bis 2050. Besonders auffällig ist Berlin, das mit einem prognostizierten Wachstum von +15 % bis 2050 den stärksten prozentualen Zuwachs verzeichnen soll.

• Energieeffizienz: Käufer achten stärker auf energetischen Zustand – schlecht aufgestellte Objekte sind immer schwerer vermiet- oder verkaufbar.

• Steuerliche Anreize: Degressive AfA und Sonder-AfA schaffen Kaufargumente für Kapitalanleger. Mehr dazu finden Sie im Verlauf unter "Steuerliche Hebel für Wohnimmobilien-Investoren".

Für private und institutionelle Anleger eröffnen sich 2025 weiterhin interessante steuerliche Spielräume:

• Degressive AfA (§ 7 Abs. 5 EStG): Neubauten können mit bis zu 5 % jährlich abgeschrieben werden.

• Sonder-AfA nach § 7b EStG: Für bestimmte förderfähige Neubauten zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten.

• § 6b EStG – steuerneutrale Reinvestition: Gewinne aus Altimmobilien können steuerfrei in Neubauten fließen.

Gerade für einkommensstarke Investoren sind diese Hebel entscheidend, um Rendite nach Steuern zu optimieren.

Neben der Standort- und Steuerperspektive gewinnen auch staatliche Förderungen zunehmend an Bedeutung. Besonders bei energetischen Sanierungen von Bestandsimmobilien sowie beim Neubau von Wohngebäuden können Investoren aktuell auf attraktive Programme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zurückgreifen.

• KfW-Programme für Wohngebäude: zinsvergünstigte Darlehen und Tilgungszuschüsse bei Einhaltung bestimmter Effizienzstandards (z. B. KfW-Effizienzhaus 40 oder 55).

• Sanierungsförderung: Zuschüsse für Maßnahmen wie Dämmung, Heizungsmodernisierung oder Photovoltaikanlagen.

Die Analysen beruhen auf einer breiten Datenbasis:

• Angebotsdaten von führenden Online-Portalen (Immobilienscout24, Immowelt uvm.),

• offizielle Transaktionsdaten des Gutachterausschusses und des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP),

• Marktreports von Guthmann Estate, BNP Paribas Real Estate, JLL und IW Köln,

• Finanzierungsdaten von Plattformen wie Europace.

Neo Capital bündelt diese Informationen und übersetzt sie in konkrete Handlungsempfehlungen für Investoren. Unser Anspruch ist es, nicht nur zu zeigen, was auf dem Papier steht, sondern was tatsächlich am Markt passiert – und wie Anleger die aktuellen Marktparameter gezielt für sich nutzen können.

Ein Kapitalanleger erwirbt 2025 eine Neubauwohnung in Berlin-Grünau für 450.000 €.

• Kaufpreis Gebäudeanteil: 350.000 €

• Degressive AfA (5 % p.a.): 17.500 € steuerlich absetzbar

• Sonder-AfA nach § 7b EStG (5 % im ersten Jahr): 17.500 € zusätzlich

Ergebnis: Bereits im ersten Jahr können 35.000 € steuerlich geltend gemacht werden. Bei einem Einkommensteuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerersparnis von 14.700 € – allein im ersten Jahr. Dies erhöht die erzielbare Eigenkapitalrendite.

Der Wohnimmobilienmarkt 2025 ist kein homogener Markt, sondern stark segmentiert. Während Metropolen und deren Umland stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, geraten Distanzimmobilien in schrumpfenden Regionen unter Druck. Bevölkerungsrückgang und CO₂-Belastungen bei energetisch schlecht aufgestellten Immobilien machen viele Objekte unattraktiv, auch wenn die Bruttomietrendite kurzfristig attraktiv wirkt.

Für Kapitalanleger gilt daher: Entscheidend sind nicht nur aktuelle Renditen, sondern die langfristige Standortqualität und Energieeffizienz. Neo Capital unterstützt Investoren dabei, Chancen und Risiken objektiv zu bewerten, steuerliche Vorteile voll auszuschöpfen und Investitionen nachhaltig in Vermögensstrukturen einzubetten.

Die CO₂-Steuer wurde eingeführt, um den Ausstoß klimaschädlicher Emissionen im Gebäudesektor zu reduzieren und Investitionen in energieeffiziente Sanierungen zu fördern. Für Vermieter bedeutet sie jedoch eine wachsende Kostenbelastung – insbesondere dann, wenn die Immobilie energetisch schlecht aufgestellt ist.

Seit 2023 gilt das sogenannte Stufenmodell der CO₂-Kostenaufteilung. Während bei effizienten Gebäuden ein Großteil der Steuer vom Mieter getragen wird, müssen Vermieter bei energetisch schlechten Immobilien den überwiegenden Teil übernehmen. Mit steigenden Preisen pro Tonne CO₂ (von aktuell rund 45 €/t auf perspektivisch 65 €/t und mehr) wächst diese Belastung spürbar.

Für Kapitalanleger hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die Netto-Mietrendite:

• Höhere CO₂-Kosten reduzieren die Nettomieteinnahmen.

• Bei Bestandsobjekten mit schlechter Energiebilanz steigen die laufenden Betriebskosten.

Dadurch sinkt die Gesamtrendite der Immobilie, während gleichzeitig das Risiko von Wertverlusten wächst.

Langfristig führt die CO₂-Steuer dazu, dass energetisch sanierte oder neugebaute Objekte nicht nur im Verkauf attraktiver werden, sondern auch stabilere Renditen ermöglichen. Für Investoren bedeutet dies: Wer die Energieeffizienz seiner Immobilien nicht verbessert, riskiert nicht nur steigende Kosten, sondern auch Wettbewerbsnachteile am Mietmarkt.

Die Immobilienpreise entwickeln sich 2025 regional sehr unterschiedlich. Während Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg weiterhin stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, geraten ländliche Regionen und B-Lagen stärker unter Druck – vor allem bei energetisch unsanierten Bestandsimmobilien. Käufer sollten daher genau prüfen, ob der Standort auch langfristig attraktiv bleibt. Wer das regionale Marktumfeld gezielt versteht und nutzt, kann insbesondere bei stark nachgefragten Wohnsegmenten und wohl selektierten Objekten von positiven Kaufpreisentwicklungen in den kommenden Jahren ausgehen.

Ja – ein Immobilienkauf kann sich auch 2025 lohnen, wenn die Lage und die energetische Qualität stimmen. Käufer profitieren zudem von steuerlichen Vorteilen wie der degressiven Abschreibung (§ 7 Abs. 5 EStG) und KfW-Förderungen für energetisch effiziente Neubauten und Sanierungen. Wichtig ist, Standorte mit stabiler Bevölkerungsentwicklung und hoher Nachfrage zu wählen.

Die größten Risiken liegen in steigenden Finanzierungskosten, energetisch schlecht aufgestellten Gebäuden und in Regionen mit Bevölkerungsrückgang. Hier drohen sinkende Werte und höhere Nebenkosten durch die CO₂-Bepreisung. Käufer sollten deshalb auf nachhaltige Lagen und Immobilien mit guter Energieeffizienz achten.

Das Zinsniveau liegt auch 2025 über dem historischen Tief der letzten Dekade. Dadurch ist die Finanzierung anspruchsvoller geworden. Gleichzeitig stabilisieren sich die Zinsen leicht, was wieder mehr Planungssicherheit bietet. Käufer mit solidem Eigenkapital und langfristiger Zinsbindung können davon profitieren. Im Verhältnis zum langfristigen Zinssatz der letzten Jahrzehnte ist der jetzige Zinssatz immer noch unterdurchschnittlich. Baufinanzierungszinsen in Deutschland lagen im arithmetischen Durchschnitt bei 6–6,5 % p.a..

Die CO₂-Steuer belastet vor allem energetisch unsanierte Gebäude. Vermieter müssen bei schlechten Energieklassen einen Großteil der Kosten tragen, was die Netto-Mietrendite schmälert. Für Käufer heißt das: Energieeffizienz wird immer stärker zum zentralen Wertfaktor einer Immobilie.

Für Kapitalanleger hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die Netto-Mietrendite:

• Höhere CO₂-Kosten reduzieren die Nettomieteinnahmen. Die Steuer steigt jedes Jahr weiter – perspektivisch bis über 100 €/t
• Bei Bestandsobjekten mit schlechter Energiebilanz steigen die laufenden Betriebskosten.
• Dadurch sinkt die Gesamtrendite der Immobilie, während gleichzeitig das Risiko von Wertverlusten wächst.

Die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie lässt sich 2025 nicht pauschal beantworten. Neubauten bieten klare Vorteile wie hohe Energieeffizienz, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, geringere CO₂-Belastungen und meist weniger regulatorische Einschränkungen bei der Vermietung. Zudem reduzieren sie das Risiko unvorhergesehener Sanierungskosten und bieten Investoren mehr Planungssicherheit. Bestandsimmobilien können attraktiv sein, wenn ein erheblicher Preisnachlass erzielt wird und Sanierungspotenziale realistisch umsetzbar sind. Ohne energetische und bauliche Modernisierung drohen jedoch höhere Folgekosten, Wertverluste und eine zunehmende Belastung durch die CO₂-Steuer. Gerade hier zeigt sich, dass vermeintlich hohe Bruttomietrenditen von über 5 % bei genauer Betrachtung oft nicht halten, was sie versprechen. Werden Faktoren wie Sanierungsaufwand, steuerliche Effekte, realistische Kaufpreisentwicklung und rechtssichere Vermietung einbezogen, schneidet ein Großteil der Bestandsobjekte deutlich schlechter ab, als es die Renditekennzahlen zunächst vermuten lassen. Eine holistische Analyse ist daher entscheidend, um tragfähige Investmententscheidungen zu treffen.

Besonders interessant sind weiterhin die großen Metropolregionen mit starker Wirtschaft, Zuzug und stabiler Infrastruktur – etwa Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt. Aber auch gut angebundene Speckgürtel-Lagen können Chancen bieten, während strukturschwache Regionen mit Bevölkerungsrückgang eher gemieden werden sollten.