Der zentrale Effekt des Nießbrauchs liegt in der Wertminderung der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung. Da der Nießbrauchnehmer – häufig die übertragende Person – weiterhin wirtschaftlich von der Immobilie profitiert, verringert sich der steuerlich anzusetzende Wert für die beschenkte Person. Das hat direkten Einfluss auf die Höhe der Schenkungssteuer: Je niedriger der angesetzte Immobilienwert, desto mehr Vermögen kann steuerfrei übertragen werden, ohne dass die Freibeträge überschritten werden.

Die genaue Minderung hängt von der Lebenserwartung des Nießbrauchnehmers ab. Das Finanzamt berechnet hierfür den Kapitalwert des Nießbrauchs anhand standardisierter Tabellen (§ 14 BewG i. V. m. § 55 EStDV). Je jünger der Nießbrauchnehmer – und je länger also die voraussichtliche Dauer der Nutzung – desto größer ist der steuerlich anzusetzende Abzug vom Gesamtwert der Immobilie. Besonders interessant:

Ein gezielter, wenngleich ungewöhnlicher Steuertrick besteht darin, dass ein männlicher Nießbrauchnehmer seinen amtlichen Geschlechtseintrag ändern lässt – etwa in “weiblich”. Da Frauen statistisch eine höhere Lebenserwartung haben, ist in diesem Fall vom Finanzamt ein höherer Kapitalwert des Nießbrauchs anzusetzen – was wiederum zu einer noch stärkeren Reduzierung des schenkungssteuerpflichtigen Immobilienwerts führt. Dieser steuerlich zulässige Kniff kann – rein formal – mehrere zehntausend Euro an Steuerlast sparen.

Besonders wirkungsvoll ist der Nießbrauch bei vermieteten Immobilien. Denn hier liegt nicht nur eine reine Vermögensübertragung vor, sondern auch ein konkreter Zufluss von Erträgen – in Form von Mieteinnahmen. Diese stehen im Fall einer Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt weiterhin dem Schenkenden zu. Gleichzeitig übernimmt der Nießbrauchnehmer die typischen Bewirtschaftungskosten wie Hausgeld, Instandhaltung oder Versicherung – ein steuerlich bedeutsamer Aspekt, da diese Aufwendungen bei den Mieteinnahmen gegengerechnet werden können.

Der Schenkende bleibt wirtschaftlich in der Verantwortung, während die formale Eigentümerschaft – und damit die langfristige Vermögenssicherung – auf die beschenkte Person übergeht. Diese Konstellation eignet sich ideal für Personen, die weiterhin Einkünfte aus Immobilien erzielen möchten, ohne die Verfügungsgewalt über das Objekt vollständig abzugeben.

Komplexer wird es, wenn sich auf der Immobilie noch ein laufender Kredit befindet. In diesem Fall bleibt der Nießbrauchnehmer in der Pflicht, die Zinsen zu tragen, da diese unmittelbar mit der Nutzung verbunden sind. Schwieriger ist die Frage nach der Tilgung: Übernimmt der Schenkende auch die Tilgungsleistungen, so gilt dies aus steuerlicher Sicht als eine laufende unentgeltliche Zuwendung – also eine Art Unterstützungsleistung –, die beim Beschenkten steuerlich relevant sein kann.

Neo Capital berücksichtigt diese Konstellationen im Rahmen einer vollständigen steuerlichen Bewertung und entwickelt gemeinsam mit dem Steuerberater tragfähige Strategien, um unnötige Besteuerung oder Risiken bei Zuwendungen zu vermeiden.

Der Erfolg einer Nießbrauchkonstruktion steht und fällt mit der sorgfältigen Ausgestaltung. So müssen insbesondere folgende Aspekte vertraglich klar geregelt sein:

• Umfang und Beginn des Nießbrauchs

• Rechte und Pflichten des Nießbrauchnehmers (z. B. Instandhaltung, Vermietung, Verwaltung)

• Festlegung des Rückfalls bei Tod oder Verzicht

• Umgang mit Belastungen und Finanzierungskosten

Ein häufig unterschätzter Punkt ist die Unveräußerlichkeit der Immobilie ohne Zustimmung des Nießbrauchnehmers. Diese rechtliche Absicherung sorgt dafür, dass die wirtschaftliche Verfügung auch dann erhalten bleibt, wenn das Eigentum juristisch übertragen wurde. Besonders bei Familienimmobilien sichert dies langfristige Stabilität.

Zusätzlich empfiehlt sich die notarielle Beurkundung der Übertragung und die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch, um eine vollständige rechtliche Wirksamkeit und Schutz gegenüber Dritten zu gewährleisten.

Die Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt ist weit mehr als nur eine steuerliche Maßnahme – sie verbindet Vermögenssicherung, Einkommensplanung und Nachlassgestaltung in einem flexiblen Konstrukt. Wer frühzeitig mit der Planung beginnt, kann Freibeträge ausschöpfen, Steuerlast reduzieren und gleichzeitig Einkünfte sichern.

Die Neo Capital GmbH begleitet Immobilienbesitzer, Unternehmer und vermögende Familien dabei, Immobilienübertragungen rechtssicher, steuerlich optimiert und familiengerecht zu gestalten. In enger Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Notaren stellen wir sicher, dass jede Übertragung langfristig Bestand hat und das volle Potenzial des Nießbrauchsmodells ausgeschöpft wird.

Kontaktieren Sie uns für ein persönliches Beratungsgespräch – diskret, individuell und immer mit Blick auf das, was bleibt: Ihr Vermögen in sicheren Händen.

Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie wirtschaftlich zu nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein. Bei einer Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt wird das Eigentum auf eine andere Person übertragen, während der Schenkende die Mieteinnahmen und Nutzungsrechte behält.

Der steuerliche Wert der Immobilie reduziert sich durch den Nießbrauch erheblich, da der Kapitalwert des Nutzungsrechts vom Verkehrswert abgezogen wird. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage für Schenkung- oder Erbschaftsteuer, was zu deutlichen Steuerersparnissen führen kann.

Das Finanzamt berechnet den Kapitalwert des Nießbrauchs anhand der Lebenserwartung des Nießbrauchnehmers (§ 14 BewG i. V. m. § 55 EStDV) und des jährlichen Ertrags. Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Kapitalwert – und desto stärker sinkt der steuerpflichtige Immobilienwert.

Ja, besonders bei vermieteten Kapitalanlageimmobilien ist der Nießbrauch attraktiv. Der Schenkende behält die Mieteinnahmen, kann Werbungskosten ansetzen und bleibt wirtschaftlich abgesichert. Gleichzeitig erfolgt die Eigentumsübertragung steueroptimiert auf die nächste Generation.

Bei laufenden Krediten trägt der Nießbrauchnehmer in der Regel die Zinsen. Übernimmt er auch Tilgungen, können diese steuerlich als laufende Zuwendungen an den Beschenkten gewertet werden. Hier ist eine sorgfältige Gestaltung und Abstimmung mit Steuerberater und Notar notwendig.

Ja. Damit der Nießbrauch rechtlich wirksam und im Grundbuch gesichert ist, muss er notariell beurkundet und eingetragen werden. Nur so genießt der Nießbrauch volle Rechtssicherheit gegenüber Dritten.

Vor allem für vermögende Privatpersonen, Unternehmer und Immobilienanleger, die Vermögen steueroptimiert übertragen, gleichzeitig aber Einkünfte sichern und ihre Nachfolge klar regeln möchten.